Achat sur plans : les points-clés

Le contrat. Une fois le logement choisi, vous signez un avant-contrat, qui décrit précisément la résidence et le logement. Vous versez alors un dépôt de garantie. Il varie, selon le délai de réalisation, de 2 à 5 % du prix. Quelques mois plus tard, vous signez un acte définitif de vente devant notaire.

Le paiement. Il s’effectue au fur et à mesure de l’avancement du chantier, sans jamais pouvoir dépasser 35 % à l’achèvement des travaux, 70 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture) et 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde, soit 5 %, est versé à la livraison.

Vos garanties. Vous bénéficiez d’une garantie d’achèvement ou de remboursement. Si la résidence ne voit pas le jour, vous récupérez le dépôt de garantie. Si les travaux ont démarré, vous êtes assuré de voir votre nouveau toit terminé. Une fois la résidence achevée, vous bénéfi ciez des garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale.

À noter : si vous recherchez vous-même votre crédit, faites inclure dans le contrat une condition suspensive d’obtention des prêts. Ainsi, en cas de refus de la banque, vous récupérerez votre dépôt de garantie. La plupart des contrats proposés par les promoteurs comportent une telle clause.

Le neuf poursuit sur lancée…

2009 avait été l’année de la reprise pour le marché du neuf. La première moitié de 2010 confirme la tendance. L’ensemble des promoteurs ont enregistré une hausse des ventes sur un an.

Rappelons que l’année dernière, au plan national, cent six mille trois cents maisons et appartements neufs ont été vendus, soit une progression de 33,9 % par rapport à 2008 selon le ministère de l’Écologie.

Baisse de l’offre. Avec soixante-seize mille mises en vente l’an dernier, l’offre passe en douze mois de cent dix mille à soixante neuf mille logements. Une baisse qui devrait continuer : aujourd’hui, les programmes se vendent trois fois plus vite qu’il y a un an. Pour autant, les promoteurs réagissent.

Depuis le début de l’année, ils accélèrent les mises en vente de nouvelles résidences mais celles-ci continuent à être absorbées à un rythme soutenu par les investisseurs souhaitant bénéficier du dispositif Scellier avant que celui-ci ne se durcisse.

Le Scellier, modifé

Le secrétaire d'Etat au logement a annoncé vouloir réviser l'avantage fiscal Scellier pour les acheteurs d'un logement neuf destiné à être loué.

- Avant la fin de l'été, le gouvernement va procéder à la révision des plafonds de loyers applicables au dispositif d'investissement locatif Scellier afin que l'offre locative neuve corresponde mieux au pouvoir d'achat des locataires visés.

- Le gouvernement va procéder à l'interdiction de proposer l'investissement Scellier dans une partie des communes actuellement sous surveillance afin que l'offre locative corresponde mieux aux besoins locaux.

- Le gouvernement va rendre éligible au dispositif Scellier de nouvelles villes car dans certaines communes en zone rurale situées en zone C la demande locative est au contraire supérieure à l'offre locative : les logements manquent.

Avant d'acheter en Scellier, il est impératif de  :

- vérifier le prix du marché,

- vérifier les loyers pratiqués dans la ville,

- s'assurer des équipements dans le quartier : (transports, commerces, etc.)

Investir à Montpellier

Il y a certes l'effet Scellier et la baisse des taux d'intérêt pour expliquer les excellents résultats du marché. Mais l'attrait de la ville est aussi l'une des clés de cette réussite. Littoral, centre, campagne, il y en a vraiment pour tous les goûts.

La ville de Montpellier s'enrichit de la multitude des profils qui la composent. Si, chaque année, 2 à 3 000 personnes ont le désir de venir s'installer ici, c'est parce qu'elles sont attirées par cette ville où il fait bon vivre et où il existe une tradition de l'accueil, une certaine chaleur méditerranéenne.

Comme l'a souligné le maire de Montpellier, Hélène Mandroux, lors de ses vœux, l'attrait de sa commune réside dans l'atmosphère d'une diversité jamais démentie. Pour autant, la ville évolue, se transforme, se métamorphose même dans certains quartiers. Cette capacité qu'a Montpellier d'accueillir, de se repenser, ouvre la voie à un urbanisme éclairé. Dans ce contexte, le marché du logement neuf dispose d'un territoire organisé, au foncier maîtrisé. Et les projets ne manquent pas, en lien avec le développement durable, c'est-à-dire en respectant l'intégration en site.

Des résultats inespérés

La région de Montpellier a enregistré des ventes record en 2009. Qui aurait osé parier sur de tels résultats en début d'année dernière?

Dans un contexte où le dispositif Scellier a fait effet de levier, les mises en vente n'ont pas suivi dans les mêmes proportions et on constate aujourd’hui une demande plus importante que l’offre.

Preuve que le marché traverse une période peu commune, il n'y a quasiment aucun logement livré à l'offre : tous sont sur plan ou, à la rigueur, en chantier.

En matière de prix, on ne peut pas réellement parler de baisse : hors parking et logement aidé, l'offre s'établit à 3 762 €/m2 (contre 3 569 €/m2 au 4e trimestre 2008). Quant au prix au m2 des ventes, il s'établit à 3 651€/m2. La part des logements compris entre 4 200 et 5 400 €/m2 est de 25%, celle des logements entre 3 000 et 3 300 €/m2 est de 17 %.

Investir en BBC

En 2010, l'investisseur bénéficie de la même réduction Scellier, soit 25 %, qu'il investisse dans un logement qui présente des performances énergétiques supérieures aux normes en cours, c'est-à-dire BBC, ou non. Mais à partir de l'année prochaine, l'écart va se creuser entre les deux types de produits. “En 2011 et 2012, l'écart qui va se créer dans l'avantage fiscal Scellier entre l'investissement dans un logement BBC ou non BBC, sera réellement significatif.

En prévision des années à venir, nous devrions donc voir le nombre de dépôts de demandes de programmes BBC exploser cette année chez les promoteurs. Ce qui signifie que les investisseurs pourront sans doute, dès la fin du deuxième semestre, commencer à réserver des biens en BBC.

L'avantage fiscal permettra à l'investisseur de supporter le surcoût d'un logement BBC, généralement évalué entre 12 et 15 %.

Cependant, le surcoût sera variable selon que la construction se fait dans le midi, qui bénéficie d'un grand ensoleillement, ou bien dans le nord ou l'est. Les contraintes sont globalement moins élevées pour les zones méditerranéennes et littorales.

L'investisseur a encore un peu de temps pour faire son choix mais s’il souhaite optimiser au mieux son investissement, il devra faire son acquisition avant la fin d’année. Ainsi il pourra cumuler les 25% de réduction d’impôts, un prix raisonnable et une durée de construction plus courte (livraison 2011 ou début 2012).